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Berlin/Frankfurt
Wer darf die Wohnung kaufen?

 Beim Wohnungsverkauf haben Mieter häufig ein Vorkaufsrecht.
Beim Wohnungsverkauf haben Mieter häufig ein Vorkaufsrecht. FOTO: dpa / Jens Wolf
Berlin/Frankfurt. Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt, haben Mieter oft ein Vorkaufsrecht. Allerdings ohne Preisnachlass.

(dpa) Für viele Mieter klingt es zunächst unbehaglich: Die Mietwohnung, in der sie seit langem leben, soll in Eigentum umgewandelt werden. Betroffene befürchten mindestens eine Mieterhöhung, wenn nicht sogar eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Doch was viele nicht wissen: Mieter haben in solchen Fällen in der Regel ein Vorkaufsrecht, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Konkret bedeutet das, dass sie als Erste zugreifen dürfen, wenn die Wohnung verkauft werden soll.

Selbst wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, kann der Mieter dieses Vorkaufsrecht geltend machen. Es erlischt erst, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Stirbt der Mieter, hat derjenige ein Vorkaufsrecht, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

In bestimmten Fällen hat der Mieter dieses Recht aber nicht. „Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert“, erläutert Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt. Weitere Fälle sind, wenn das gesamte Haus verkauft wird oder der Eigentümer die Wohnung verschenkt.



Der Mieter erhält den Vorzug auch nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. „Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufsrecht geltend machen“, sagt Janßen. Das Recht kann auch vertraglich vereinbart werden. Wenn es in einem Mietvertrag enthalten ist, muss ein Notar diesen beurkunden.

Normalerweise muss sich der Mieter innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er davon Gebrauch macht. „Diese zweimonatige Überlegungsfrist kann schriftlich verlängert, werden“, sagt Happ.

Will ein Eigentümer eine Wohnung veräußern, wendet er sich häufig schon vor möglichen Vertragsverhandlungen mit einem Dritten an den Mieter und bietet ihm die Wohnung zum Kauf an. „Hierauf muss der Mieter noch nicht zwingend reagieren“, erläutert Janßen.

Handelt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten aus, steht er in der Pflicht, den Mieter über den Inhalt zu unterrichten. „Und zwar, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach vom Verband Wohnen im Eigentum. Sorgen, dass der Erwerber eine Kündigung ausspricht, muss sich der Mieter zunächst nicht machen. „Denn das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter“, betont Happ.

Eine Eigenbedarfskündigung kann der neue Vermieter erst nach frühestens drei Jahren geltend machen. „In Ballungsräumen mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die Kündigungsfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen“, erklärt Faust-Füllenbach.

Geregelt ist das Vorkaufsrecht des Mieters im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und zwar im Paragraf 577. Darin ist festgelegt, dass der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken muss für den Fall, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.

Mit einem Preisnachlass kann der Mieter nicht rechnen, falls er sich entschlossen hat, die Immobilie zu kaufen – er muss im Zweifel die Summe für die Wohnung zahlen, die zwischen dem Eigentümer und dem Dritten ausgehandelt wurde.

Aus Sicht von Happ hat es Sinn, wenn Mieter vorab mit dem Vermieter ins Gespräch kommen und ihm ein Kaufangebot unterbreiten, und zwar bevor er Kontakt zu anderen Interessenten aufnimmt. „In solchen Fällen lässt sich für den Mieter oft ein geringerer Preis erzielen, da der Vermieter weniger Aufwand hat und unter Umständen auch noch nicht weiß, ob er eventuell für das Objekt noch mehr Geld bekommt.“

Versäumt es der Vermieter, den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages und sein Vorkaufsrecht zu informieren, kann der Mieter Schadenersatz verlangen, sagt Faust-Füllenbach und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Dafür muss der Mieter nachweisen können, dass er die Wohnung kaufen wollte und dies auch finanziell hätte stemmen können.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die klagende Mieterin nicht über ihr Vorkaufsrecht informiert. Sechs Monate später unterbreitete der neue Eigentümer der Frau das Angebot, die Wohnung für gut 266 000 Euro zu kaufen. Er selbst hatte nur 186 000 Euro gezahlt. Der BGH urteilte, dass die Differenz von 80 000 Euro der Frau als Schadenersatz zusteht.